No dia 13/08/2024, a Câmara dos deputados aprovou o texto-base do PLP 108/24. Dentre as principais mudanças, tem-se que os municÃpios poderão facultar ao contribuinte o pagamento antecipado do ITBI, no momento da formalização do contrato de compra e venda (escritura pública ou documento particular com força de escritura pública). Como forma de estimular a adoção dessa alternativa, os entes municipais poderão adotar, nesses casos, alÃquotas inferiores à quelas aplicáveis ao pagamento do tributo no momento da transferência da propriedade por ocasião do registro dos imóveis, quando se considera ocorrido o fato gerador do ITBI.
Essa alternativa será introduzida pelo novo art. 35-A do CTN, e uma vez instituÃda pelos entes municipais, não será obrigatória ao contribuinte. Trata-se de estratégia fiscal de enfrentamento aos denominados “contratos de gavetaâ€, em que há a transmissão da posse do imóvel, mas não o registro da transferência da propriedade.
Outro aspecto relevante é a introdução do conceito de “valor venal†(base de cálculo do ITBI), a ser veiculado pelo art. 38-A do CTN, que define o valor venal como aquele “pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercadoâ€. O novo dispositivo estabelece também que a apuração do valor de mercado deve considerar, pelo menos, um dos seguintes critérios técnicos:
I – Análise de preços praticados no mercado imobiliários;
II – Informações prestadas pelos serviços notariais, registrais e agentes financeiros;
III – Localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras caracterÃsticas do bem imóvel;
IV – Outros parâmetros técnicos usualmente observados pelas istrações tributárias.
O contribuinte que discordar do valor venal atribuÃdo ao imóvel poderá comprovar o correto valor de mercado, conforme seu entendimento, por meio de procedimento a ser especificado pela legislação municipal ou distrital.
Para nosso Sócio, Onofre Batista, “o texto aprovado agora trata da possibilidade de recolhimento antecipado do ITBI, mas com a correta previsão de que este é opcional ao contribuinte e não obrigatório, como alguns MunicÃpios pretendiam que fosse. Para o contribuinte, a antecipação pode ser vantajosa, a depender da redução de alÃquota, mas deve ser analisada com cautela, uma vez que o pagamento postergado pode ser mais interessante a depender do planejamento adotadoâ€.
“Por outro lado, a definição de valor venal representa avanço na redução de litÃgios sobre a base de cálculo do ITBI. Ao determinar os critérios técnicos a serem seguidos, o PLP contribui para a potencial uniformização da apuração do valor venal e, assim, pode reduzir as discrepâncias entre as avaliações dos entes municipais, que antes poderiam adotar critérios variados e sem respaldo normativo claroâ€.